这10个城市,房价真的“严重透支”了?

发布时间:2019-03-29 11:44:21

来源:楼市参考

分类:房产时评

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最近,有人以“2018年全国50个典型城市房价收入比排名”为主要依据,列举出了中国“房价严重透支”的城市名单。

对此,很多读者询问我的看法,今天谈谈这个问题。

先看这个“排名”:

所谓“房价收入比”,是指“家庭住房总价”与“居民家庭年度可支配收入”的比值。用老百姓的话说,就是“不吃不喝,多少年可以买得起房子”。

据发布这项排名的“易居研究院”称,“家庭住房总价”指的主要是新房价格,没有包含二手房。但至于“家庭住房”的面积是多少,在相关报道里没有查到,估计预设了一个面积,比如90平米或者100平米之类的。(而事实上,在大城市生活的居民,能接受面积更小的住房)

所以,这是一份假设各城市家庭居住面积一样的情况下,得出来的比值,而且不包含二手房。

有人据此推论,深圳、三亚、上海、北京、厦门等10多个城市,居民家庭不吃不喝需要16年到34.2年,才能买下一套住房,因此这些城市房价是透支的,甚至严重透支的。

还有人拿出了一份“租金收益率”的表格(见下图),从租金收益率高低的角度,验证了上述城市不仅“住房收入比”严重偏高,“租金回报率”也严重偏低,因此结论就更加“确凿无疑”了。

其实,这种看法是非常幼稚的,得出的结论也是极为草率的。

第一,不同城市的不动产,具有不同的价值,也带有不同的属性,无法直接对比。

在中西部人口流失的四五线城市,一些老城区的房价甚至不足每平米2500元,一套90平米的房子总价可能低于20万元。如果计算“房价收入比”,可能不到5倍,但你能说这里的房子有投资价值吗?

这里的房价固然合理,但这种房子只有自住价值,连出租都非常困难(外来人口非常少),更不用说卖出套现了。

反过来,像深圳、三亚、北京、上海、厦门等城市,一直就是中国房价最贵的城市,收入房价比也一直非常高,但每个周期里仍然是领涨的城市。因为这些城市都拥有独特的禀赋和资源,能不断吸引增量人口、增量资金,不动产的流动性也普遍较好。

说白了,大城市的不动产有“金融属性”,是全国甚至全球富裕人群资产配置的第一选择,虽然价格高仍然会继续上涨。

香港就是一个很好的案例,这里资金来去自由,房地产周期性波动也非常明显,有牛市有熊市,但整体房价仍然是波浪式上行,底部不断抬高。目前香港对内地购房者征收高达房价30%的印花税,仍然压不住房价。试想一下,如果取消重税,将会发生什么。

深圳、三亚、北京、上海是中国楼市调控措施最严厉的城市,想想看,如果取消限购,又将发生什么。

第二,“一流城市”的房价,不是由当地居民收入决定的,而是“城市吸附资源的能力”决定的。

比如三亚,经济上连四线城市都有点勉强,当地居民收入也不算高。但到三亚买房子的,尤其是买昂贵海景房的,基本上都是外地人。三亚的房子对于这些购房者来说,往往是第二套、第三套房子,是当做奢侈品买的。

北京、上海、深圳也一样,其不动产是全国富裕人群资产配置的第一选择,跟当地普通居民的收入没有必然联系。

第三,均价是非常“误人”的概念,城市面积大小会严重扭曲“收入房价比”。

深圳的城市面积只有不到2000平方公里,小于北京六环内的面积。厦门比深圳还小,不到1700平方公里,比上海浦东新区面积大一些而已。

所以深圳和厦门的均价,其实相当于北京、上海中心城区的均价。如果把深圳、厦门周边的4000平方公里内的楼盘拉进来计算均价,那么这两个城市的均价将大幅降低,估计至少打5折,“房价收入比”也将大幅降低。

反过来,“房价收入比”偏低的城市,一般都面积巨大。比如长沙面积接近1。2万平方公里,相当于6个深圳;乌鲁木齐面积1。4万平方公里,相当于7个深圳;洛阳面积1。5万平方公里,相当于7。5个深圳。至于兰州、惠州、韶关的面积,也分别达到了1。3万、1。16万、1。8万平方公里。

另外,在珠三角地区,尤其是在深圳、东莞和广州,存在大量的城中村、违法建筑,被民间笼统地称为“小产权房”,其存量巨大。这些房子中的部分,事实上也在交易。如果这部分交易计入均价,也将大幅拉低珠三角的住房均价。

最近几年,大家开始注意到一个现象:珠三角再次成为中国人口增长中心,重现上世纪80、90年代的势头。为什么?就是因为珠三角实际居住成本比较低,大量城中村、小产权房相当于“天量廉租房”,让中低收入人群在这里谋生非常容易。

而在长三角、京津冀等区域,由于小产权房总量较少,再加上政府强势控制人口,高房价是刚性的。在珠三角,高房价因为城中村、小产权房的普遍存在是“软性的”,人口承载力因此大大提升。

换句话说:在珠三角等区域,住房存在“双轨制”。因此在研究楼市的时候,不能只盯着商品房。

第四,“房价收入比”是西方国家“后城市化时代”的指标,用来衡量中国是“用错了尺子”。

“房价收入比”是来自西方发达国家的概念,对比中国国情存在两大差异:

一是西方国家普遍存在持有阶段的“房地产税”,而没有一次性的70年土地使用费,所以其“初始房价”不贵,持有成本高一些。中国完全不同,“初始房价”比较贵,未来持有成本不可能高。

二是西方国家很早就完成了“城市化”,目前是缓慢的“2。0阶段”,主要是中小城市向大城市缓慢流动。中国仍然在城市化的“1。0阶段”,主要是农村户口转移到城市,在这个阶段城市增量人口比较多,因此“房价收入比”必然偏高。

当然,中国“房价收入比”偏高,还有建设用地政府垄断的问题。

至于“租金回报率”偏低的问题,在中国也不是问题。想想看,你所在的城市20年前的租金是多少,现在是多少?发展中国家普遍存在显著的通胀,静态的“租金回报率偏低”,很快就会被通胀解决掉。

如果你2004年在深圳福田区买一套位置不算差的普通住宅,按照目前的租金计算,不到7年就可以租回来,“年租金收益率”已经超过了14%。这就是时间的力量。

责任编辑:qzloupan_l

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