房产限购,是历史的标配

2019年03月28日 15:01来源:真叫卢俊房产时评责任编辑:qzloupan_h

2008年全球金融危机后,中国宽松的货币政策和实施大力度的救市措施,全国几乎所有城市的房价都出现了大幅度上涨

2010年的国务院发布了“新国十条”,第一次提出了在房屋领域实行限购,这是在结束多年短缺经济之后,中国人再次听到了久违的“限购”一词

在新中国的前30年里,从粮食到猪肉,从肥皂到火柴,几乎所有商品都限制供应,但那是在计划经济下应对商品供应短缺的唯一办法

2010年到2018年,从北京到其他一线城市,再到省会城市,共有26个省市都在不同程度的执行着限购政策

通过对购房资格的限定和购房数量进行限定,在一定程度上看,确实对炒房客起到了很大程度的压制作用

这个时候很多人可能会迸发出另一种想法,如果我活在古代,又富甲三千里的话,是不是想买几套就能买几套了

很遗憾,这不太可能

因为哪怕是在古代,对于买房甚至卖房,也是有严格的限制条件的

01

西汉(公元前202年—公元8年)建国后不久,吕后当政

当时朝廷颁布了一项房屋购买的规定:欲益买宅,不比其宅,勿许(《二年律令·户律》)

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大概的意思就是说,你想买房可以,但有一个条件,就是你买的房子必须紧挨着你现有的房子

你如果仔细捋一下思路,会发现要达到这样的条件其实挺难的

一人想买房子而刚好邻居又想卖房的概率肯定是很低的,同时邻居卖了房总得再买一处吧,那还是只能买他的隔壁

这样的限购政策,买与卖是卡壳的,无法进行有效的联动,相当于变相锁死了整个住房市场的买卖

也正因为如此,整个西汉初年的住房交易非常少,几乎可以忽略

大家可能就会感到很奇怪,怎么会有这样的政策

如此“限购”,其原因根本不是因为当时的房价高,而是方便加强政府对社会的管理

一是朝廷不希望土地兼并,因为兼并带来的利益冲突可能会带来社会不稳;二是有利于政府的管理和收税

西汉初年的人口与财产普查,实行的是“手实”和“举发“,通过这两种方式确权以后进行征税

“手实”就是家里有多少人、有多少房产,是你自己报,这样最方便,但很可能出现的情况就是这种全靠自觉的方式大家会为了少缴税而故意少报

没关系,还有第二种方式,就是“举发”,朝廷鼓励邻居检举揭发,如果情况属实,则没收当事人全部财产,然后一半家产充公,另一半家产用来奖励给揭发你的邻居(大家可以自行脑补下这种奖励机制是多么的夸张)

当然,要做到互相监督、举报的前提就是邻居要对你的财产了如指掌

通过对房屋的购买限制,就限制了人口的流动性,就能确保你跟你的邻居相依而伴十几年甚至几十年,这样的话,邻居之间其实相当于是没有多少可以隐藏的秘密的,也便于检举,更有利于朝廷加强管理

这史上最奇葩的房产限购背后,体现出的是当时社会管理水平的低下

02

到了唐朝,购房政策和汉朝相比,就宽松了很多,买房不一定非要买邻居的房子,但还是有限制

唐律规定:天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖(《唐会要》卷85)

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大概意思就是说,你想要在全国范围内买房子或是田产都是可以的,但是你买房或买田产不仅要征得卖方的同意,最重要的是,还要征得邻居同意,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是无效的

唐朝做出这样的规定,也是有原因的

因为在唐朝,同宗同族的亲戚朋友基本都是聚居在一起的,多少有点利益纠葛,很容易出现财产之间的纠纷,这么做,可以在很大程度上防止出现不动产纠纷,减少房产诉讼,维护社会的和谐稳定

03

接下来重点说一下宋朝

因为宋朝的经济化程度在古代是最高的,房地产市场也是比较火热的

特别是在北宋后期,作为首都的汴京,也就是现如今的河南开封,商业、服务性行业十分繁荣发达,从事农业的人口占比极低

第三产业特别的发达,人口超过了150万,如果折算成人口密度,可能比现在的纽约、伦敦这样的大城市都要高

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《清明上河图》中描绘的北宋盛景

人口聚集,服务业发达,城市建面好,城市化程度高,导致的结果就是核心城市的房价涨的特别的厉害

北宋的房子有多贵呢,我们来举个例子

因为北宋是不给京官配房子的,北宋的苏辙,也就是苏轼的弟弟,在朝中是御史中丞,他一直买不起房,只能租房子住,他在诗中提到这段很惨的经历“我生发半白,四海无尺椽(意思就是我都有白头发了,却连很小的房屋都没有)”

直到苏辙回河南许昌(一个当时的二线城市)定居后,用尽了6个钱包,耗尽了一生的积蓄,才置办了比较的大院落的三间房,他在诗中自嘲自己是“盎中粟将尽,橐中金亦殚”

因为商品经济发达,人口流动频繁,人们都喜欢往开封、许昌这样的一二线城市聚集,导致的结果就跟现在一样,一线城市房地产市场火爆,出现了炒房客

在那个时候,炒房也是需要有政治资本的,不是随便谁都能玩得起的

北宋有个宰相叫丁谓,利用政治资源在首都汴京买了块地,当时这个买地的成本很低,因为这块地的地势很低,不适合开发住宅

丁谓发挥了绝佳的商业头脑,在附近挖了个更低的蓄水池,然后再把挖出来的土把地基给垫高(现在很多开发商也是这么干的),同时督促政府修建公路,在地块附近发展沿街商业

造路盖商圈,在短短的几年之内,小区的房价就翻了好几倍,现在想想开发商玩的套路,其实都是古人玩剩下的

眼看着房地产市场有利可图,沿街的中介越开越多,就形成了职业的炒房客,房价一路飙升

宋朝政府为了稳定房价,打击官员买房,出台了限购政策,比如不准官员购买政府出让的公屋(相当于现在的保障性住房)

还有就是针对官员,有二套房限购的政策,在任的高官如果有房子的,在首都是不能购买第二套房子的

尽管时间在将近一千年前,但是只要是市场经济,房价上涨的规律其实是一致的

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到了明时,官员贪腐严重,为了杜绝官员因买房出现的腐败问题,统治者对官员的“限购令”也进一步扩大

出身穷苦的朱元璋一当上皇帝,便通过律法规定:凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)

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大概意思就是说凡是官员,一律不得在工作所在地买房,如果被朝廷知道了,扒光屁股打五十大板,同时,所购买的房子也要充公没收

同时,朱元璋为了抑制房价,还增大了房屋的供给

他让南京的官员找了块地,盖了260间瓦房,相当于现在的公租房,让没有房的南京人居住,申请者踊跃,试点非常成功,于是朱元璋准备在全国范围内推广

但是,由于供应量相比庞大的需求量而言,实在太小了,明朝的房价还是一路猛涨,朱元璋的“居者有其屋”的梦想也就彻底破灭了

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清朝政府对明朝的限购政策进行了延续并扩大,不仅限制官员购房,还限制旗人购房

但为了照顾相关利益方,清朝政府规定,只要你是旗人,就可以向政府申请免费的租房或是以远低于市场价格的房子租房,由财政进行补贴

不过后来由于财政实在是负担不起,乾隆规定,旗人可以以低价购买公房,市场上500两银子的房50两就能买下来,但是请注意,有条件享受这种优惠政策的,并不是低收入家庭,而只能是旗人

清朝的阶级差异在买房这件事上,被体现的淋漓尽致

当然,如果你想通过囤积房屋发家致富,那也是不可能的

原因就在于清朝政府为了稳定楼市,推出了“找房款”制度,“找房款”制度的设立从本质上真正意义上终结了炒房客

找是找补的意思,简单来说就是刚开始卖家卖房时卖1万块每平,过了几年,房价已经涨到了3万,一套100平的房子差不多就直接涨了200万

那么这个时候,卖家就有权利问买家追讨一部分的溢价以补足前几年卖房出现的损失

“找房款”制度的设定,其实就是大大降低了炒房客的囤房所得,你想,炒房客折腾了几年,发现并没有赚什么钱,哪还有什么动力去炒房

这种对增值部分进行利益重新分配的方式类似于如今买卖房屋要缴纳的增值税,只是税率和分配方式不同而已

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所以我们可以看到,在历史的过程中总是会出台各种的政策对房产交易或者购买采取限制

虽然每次都有不同的原因,但也足够可以看出不论什么时候,房子在整个社会中的特殊性和重要地位

正因为如此,每一次的流通都会小心翼翼,从这个角度,或许我们可以窥视出当下各种政策背后的种种和理由

放平心态,戒骄戒躁,房子从来不是随随便便可以买的东西,当然也不是你想买就能买的

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